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40年产权公寓“变身”住宅，能否解除去化难题?
finance.ifeng.com 2024年07月09日 15:53
很多人在买房时都会考虑一个问题：买商办公寓还是买住宅?
商办公寓即产权性质为商业或办公，但却做成公寓的居住产品，过去它的优势很突出：不受限购、限售等政策影响，在户型上有自主发挥空间，而且价格一般低于同区域普通住宅产品，这意味着居住在城市核心区域的成本更低。但它的劣势也同样明显——仅有40年产权、执行商用水电收费标准、部分项目不通燃气、无学位。
从2017年开始，核心城市陆续出台严厉的政策打压商办公寓的发展，禁止“商改住”，这些措施规范了商办房地产市场，但也加大了商办产品的库存压力。
近日，海南万宁、湖南长沙陆续突破“商改住”禁令，转而支持“商改住”，甚至要将符合条件的商办公寓产权性质转为住宅，给予购买者一系列住宅业主才拥有的权益。
“谈到房地产去库存，我们一般都联想到住宅去库存，其实现在商办类的去库存压力也非常大。现在万宁和长沙允许商业办公产权的‘类住宅’转变性质，成为住宅产权，这是一个重大突破，我建议更多有商办库存压力的城市效仿跟进。”镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示。
据国家统计局，截至今年5月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5214万平方米，同比增长9.3%;商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。
政策破冰
近日，两地相继发布“商改住”政策，将此作为去楼市库存的手段之一。
6月25日，海南省万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》(以下简称“方案”)，该方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受购买住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。
这一方案的印发，表明海南实施了近三年的“严禁商改住”政策出现破冰迹象。
在海南楼市最火热时期，海南曾以“壮士断腕”的决心严控房地产开发，也堵上了“商办改类住宅”的口子。
2020年，海南贯彻落实《海南自由贸易港建设总体方案》，加强了房地产宏观调控，2021年10月，海南省自然资源和规划厅等部门发布了《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》。该意见称将商业办公类项目改造为具备长期居住功能的“类住宅”的行为，影响了公共服务设施基本功能。因其产品不受海南省房地产限购政策影响，存在开发企业违规销售、虚假宣传、误导购房者等现象，冲击海南省房地产市场，影响了房地产政策的执行。因此，坚决抑制各类以建设名义变相开发“类住宅”的房地产行为，规范房地产市场秩序。当时意见中规定，商业办公类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米，不得按照住宅类房地产进行登记;严禁旅馆用地分割销售和不动产登记，坚决禁止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。
而海南万宁最新出台的“方案”，相比三年前的政策，态度出现了一百八十度的反转，不仅不再禁止，还要求全市多个部门配合“商改住”，购买商办类商品房的购房人所获权益几乎与购买住宅无异。
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